Quesiti:
Cos’è la delibera condominiale?
Quando si può considerare nulla o annullabile?
Come e quando si può impugnare?
La delibera condominiale
La delibera condominiale è l’espressione della volontà dei condomìni i quali, riuniti in assemblea, prendono decisioni su argomenti di interesse comune.
Affinchè le delibere siano valide occorre, a seconda dell’argomento per cui si deve deliberare, che siano rispettati:
- Il quorum costitutivo, ossia il numero minimo di condomini che deve essere presente all’assemblea affinché possa dirsi validamente costituita;
- Il quorum deliberativo, ossia il numero minimo di votanti a favore affinché la delibera sia valida.
Nel nostro Ordinamento vige il principio secondo il quale le delibere dell’assemblea condominiale si presumono legittime, ovvero sono vincolanti per i condomini anche se sono state impugnate fino al momento in cui il Giudice accerta la loro illegittimità.
La distinzione fra delibere nulle ed annullabili
La distinzione fra delibere nulle e annullabili è molto importante per l’amministratore:
- le delibere annullabili, una volta decorso il termine per impugnare, diventano definitive e non possono più essere contestate;
- le delibere nulle, al contrario, possono essere impugnate senza limiti di tempo anche da chi ha votato a favore.
Le sopra menzionate tipologie di delibere sono delineate da due sentenze di Cassazione Civile a Sezioni Unite: la numero 4806/2005 e la numero 9839/2021. Quando si ragiona in ordine all’invalidità di una delibera, la “categoria” generale è quella dell’annullabilità, mentre la nullità riguarda casi particolari.
I vizi di annullabilità comprendono tutti i vizi inerenti la convocazione, le maggioranze, la costituzione dell’assemblea (assenza di quorum costitutivi) ed, in generale, tutti i vizi di carattere formale.
La nullità riguarda invece i seguenti aspetti:
- mancanza degli elementi costitutivi essenziali;
- impossibilità dell’oggetto;
- difetto assoluto di attribuzioni;
- contrarietà a norme imperative e contrarietà al buon costume.
L’aspetto più interessante della sentenza a Sezioni Unite n. 9839/2021 ha riguardato la ripartizione delle spese condominiali. In tale sede i giudici di legittimità, risolvendo un contrasto giurisprudenziale che si era sviluppato nel corso degli anni precedenti, hanno chiarito la seguente distinzione.
Sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti criteri di ripartizione delle spese difformi rispetto a quanto previsto dalla legge o dalla convenzione.
Sono annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi.
Impugnazione della delibera condominiale
L’impugnazione di una delibera condominiale è un atto formale con il quale un condomino si rivolge al Giudice competente per ottenere l’annullamento, lamentando la violazione della legge o del regolamento condominiale.
Essa deve essere proposta con l’assistenza di un avvocato, salvo che il valore della causa sia inferiore a 516,46 euro, in tal caso si può impugnare personalmente innanzi al Giudice di Pace.
Termini e modalità per impugnare una delibera dell’assemblea condominiale
La norma di riferimento è l’articolo 1137 c.c. secondo cui: “Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti”.
E’ quindi necessario che l’amministratore invii il verbale agli assenti a mezzo raccomandata e/o a mezzo pec, al fine di dimostrare la data di invio / ricezione da cui decorre il termine di cui all’art. 1137 c.c.
Per le delibere nulle vige il principio di cui all’art. 1421 c.c. in base al quale la nullità può essere fatta valere da chiunque ne abbia interesse, anche da chi vi ha dato causa.
La delibera condominiale nulla, pertanto, a differenza di quella annullabile, può essere impugnata anche dal condomino che, partecipando all’assemblea, ha espresso voto favorevole, a condizione che sussista un concreto interesse a far valere la nullità.
Il termine di 30 giorni per impugnare riguarda solo le delibere annullabili. In quanto le delibere nulle sono sottratte a qualsiasi termine di decadenza e possono essere impugnate con una azione di mero accertamento, da chiunque vi abbia interesse.
La procedura di mediazione
Prima di agire di fronte al Tribunale o al Giudice di Pace competente, il condomino che intende impugnare una delibera assembleare, deve procedere con una domanda di mediazione ai sensi del D.Lgs 28/2010 e art. 71 quater disp. att.ve c.c.
L’obiettivo della procedura di mediazione è trovare un accordo fra le parti grazie anche all’intervento di una figura terza, ossia il mediatore, il quale non è chiamato a giudicare, ma a trovare una posizione di incontro che permetta di evitare il giudizio.
La proposizione dell’istanza di mediazione impedisce la decadenza dall’azione di impugnazione.
In caso di fallimento della mediazione, il condominio deve provvedere a notificare l’atto di citazione in giudizio entro i successivi 30 giorni, decorrenti dal deposito del verbale di mediazione.
La sospensione delle delibere
Come sopra evidenziato, le delibere dell’assemblea condominiale si presumono legittime sino ad un eventuale provvedimento del Giudice che ne dichiari l’illegittimità, tuttavia, poiché l’esecuzione immediata di una delibera può causare ai condomini dei danni, la legge prevede la possibilità per il condomino, di chiedere al Giudice di sospenderne l’efficacia.
La richiesta può essere effettuata:
- dopo o contestualmente all’impugnazione della delibera mediante un’istanza allo stesso Giudice che deve decidere sulla validità della decisione dell’assemblea;
- prima dell’impugnazione attraverso un ricorso al Tribunale per ottenere, in via cautelare, la sospensione della delibera in attesa di presentare l’impugnazione; ciò però non sospende il termine di 30 gg. previsto per l’impugnazione.
Conclusione
Pertanto chi ritiene che sia stato leso un suo diritto per violazione della legge o del regolamento condominiale, in seguito ad una decisione presa dai condomini e sfociata in una delibera condominiale, può rivolgersi ad un legale, il quale, previa istanza di mediazione, potrà impugnare la delibera e chiedere al Giudice di dichiararla nulla o annullabile a seconda dei casi.
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Articolo a cura dell’Avvocato Stefania Nicoletta Costanzo – Sportpress24.com –
 Stefania Nicoletta Costanzo, avvocato Cassazionista del foro di Roma, iscritta all’ Albo degli Avvocati dal 2001 e all’Albo speciale degli avvocati Cassazionisti dal 2014. Lo studio si trova in Roma – via Cicerone 49, tel 06/3213357, mail: avvstefaniacostanzo@libero.it. L’avvocato esercita la professione da oltre 20 anni con specializzazione in diritto civile: Responsabilità Civile – Risarcimento del Danno – Diritto delle Assicurazioni e infortunistica stradale; Responsabilità Professionale medica, di notai, avvocati, agenti immobiliari, ingegneri etc..; Responsabilità da fatto illecito. Si occupa, altresì, di contrattualistica, recupero credito, esecuzioni, controversie di natura condominiale, diritti reali, diritto di famiglia, controversie tra utenti ed operatori telefonici. Inoltre fornisce assistenza sia nella fase stragiudiziale, che giudiziale. |