Obblighi gravanti sul notaio
Il notaio incaricato di stipulare un contratto di compravendita ha:
- L’obbligo di informazione, ovvero l’onere di informare le parti di tutte le conseguenze che possono derivare dalla stipulazione dell’atto;
- L’obbligo di effettuare gli accertamenti ipocatastali, ossia sia le visure catastali presso il catasto del Comune in cui si trova l’immobile ed hanno lo scopo di identificare correttamente il bene oggetto dell’atto, sia le visure ipotecarie presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari del luogo ove è sito il bene ed hanno il fine di far conoscere l’effettiva titolarità del bene e la sua libertà da vincoli, pesi, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli.
Tali adempimenti rivestono la massima importanza e costituiscono, salva espressa dispensa per concorde volontà delle parti, un obbligo derivante dall’incarico conferitogli dal cliente e quindi fa parte dell’oggetto della prestazione d’opera professionale.
Il notaio, infatti, in qualità di pubblico ufficiale, deve attenersi a precise regole del codice deontologico e dalla legge al fine di garantire che l’atto notarile sia conforme alla volontà delle parti; sia valido e quindi conforme alla legge e che gli effetti giuridici dell’atto non siano pregiudicati da vincoli o da diritti di terzi ( ad es. ipoteche, pignoramenti, servitù, prelazioni ecc.), di cui il notaio non abbia avvertito le parti.
Giurisprudenza in materia ed ipotesi di responsabilità
La Suprema Corte di Cassazione, chiamata diverse volte a pronunciarsi su casi ove una parte aveva contestato al notaio un inadempimento chiedendo il conseguente risarcimento dei danni.
Con sentenza n. 24733/07 ha ritenuto che la responsabilità gravante sul notaio nell’esecuzione del contratto di prestazione d’opera professionale, implica che su tale professionista non grava solo l’obbligo di predisporre un atto che produca gli effetti voluti dalle parti formalmente e sostanzialmente valido, ma anche quello di osservare l’obbligo contrattuale di correttezza e di informazione che discende dall’incarico.
Oltre all’onere di stipulare l’atto che persegua l’interesse voluto dalle parti, la giurisprudenza rileva che sul notaio grava anche l’onere di compiere una serie di attività accessorie alla stipula dell’atto che possono consistere nella valutazione della provenienza del bene, nell’obbligo di effettuare le visure catastali ( cfr. Cass. Civ. n. 24939/2007)
L’inosservanza dell’obbligo di effettuare le visure catastali fa sorgere in capo al professionista una responsabilità per inadempimento dell’obbligazione di prestazione d’opera intellettuale, obbligandolo al risarcimento degli eventuali danni sopportati dal suo cliente, se non dimostra che il mancato adempimento scaturisce da causa ad egli non imputabile.
In ogni caso, però, il cliente dovrà dare dimostrazione del danno derivante da tale inadempimento.
Responsabilità per omessi accertamenti
Gli Ermellini con ordinanza n. 21775/2019 hanno ritenuto che : “ In occasione del rogito di un atto di compravendita immobiliare il notaio rogante è sempre tenuto ad effettuare tutti gli accertamenti prodromici all’atto, necessari ad identificare il bene che ne è oggetto e a garantire la libertà da vincoli”.
La Cassazione ha fatto salvi unicamente i casi di esonero espresso del notaio ( per motivi di urgenza o per altre ragioni, che tuttavia devono essere previsti mediante specifica clausola da inserire nel contratto di prestazione professionale, che ne diviene parte effettiva ed integrante.
Il notaio officiante un contratto di compravendita immobiliare, quindi, è vincolato ad effettuare le visure catastali e ipotecarie atte ad individuare esattamente il bene e a verificare che sia libero da vincoli e tale obbligo discende sia dal combinato disposto degli artt. 2913 c.c. e 28 della Legge Notarile, nonché dagli artt. 4 e 14 del D.P.R. n. 640/1972.
I principio di buona fede in senso oggettivo
La Corte di Cassazione con ordinanza n. 21755/19 ha evidenziato che la fonte dell’obbligo notarile risiede nel generale principio di buona fede, nell’accezione di cui all’art. 1175 c.c.
Profili di responsabilità: civile; penale; disciplinare
Il notaio può rispondere:
- civilmente, se a causa dell’inadempimento dei suoi doveri professionali, ha causato alle parti danni. In tal caso è obbligato al risarcimento;
- penalmente, se ha commesso reati;
- dal punto di vista disciplinare, se viola principi deontologici della categoria, può essere tenuto a pagare ammende o essere sospeso dall’esercizio della professione per un determinato periodo di tempo o, nei casi più gravi, essere destituito.
Conclusioni
Il notaio, pertanto, è responsabile in tutti i casi in cui omette di compiere i dovuti accertamenti ipocatastali ( visure catastali e visure ipotecarie) e da tale suo inadempimento sia derivato un danno alle parti che deve essere risarcito.
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Articolo a cura dell’Avvocato Stefania Nicoletta Costanzo – Sportpress24.com – (Immagine di copertina a cura della Redazione)
 Stefania Nicoletta Costanzo, avvocato Cassazionista del foro di Roma, iscritta all’ Albo degli Avvocati dal 2001 e all’Albo speciale degli avvocati Cassazionisti dal 2014. Lo studio si trova in Roma – via Cicerone 49, tel 06/3213357, mail: avvstefaniacostanzo@libero.it. L’avvocato esercita la professione da oltre 20 anni con specializzazione in diritto civile: Responsabilità Civile – Risarcimento del Danno – Diritto delle Assicurazioni e infortunistica stradale; Responsabilità Professionale medica, di notai, avvocati, agenti immobiliari, ingegneri etc..; Responsabilità da fatto illecito. Si occupa, altresì, di contrattualistica, recupero credito, esecuzioni, controversie di natura condominiale, diritti reali, diritto di famiglia, controversie tra utenti ed operatori telefonici. Inoltre fornisce assistenza sia nella fase stragiudiziale, che giudiziale. |