Pensare di arrotondare le entrate affittando una stanza senza contratto è un vero e proprio azzardo. Dalle multe fino al 480% ai controlli retroattivi: ecco cosa prevede la legge e perché mettersi in regola conviene sempre.
Avere una stanza libera in casa e decidere di affittarla a uno studente universitario o a un lavoratore sembra la soluzione perfetta per garantirsi un’entrata fissa ogni mese. Tuttavia, pensare di farlo “in nero”, senza dichiarare nulla all’Agenzia delle Entrate, è un passo falso che rischia di trasformare un guadagno in un incubo finanziario.
Vediamo nel dettaglio cosa dice la normativa e a quali pesanti sanzioni va incontro chi decide di eludere il Fisco.
La legge parla chiaro: l’obbligo del contratto scritto
Per la legge italiana, affittare anche una singola stanza della propria abitazione principale (la cosiddettalocazione parziale) richiede le stesse accortezze dell’affitto di un intero appartamento.
A stabilirlo sono laLegge 431 del 1998e l’articolo 1571 del Codice Civile: per tutelare proprietario, inquilino e Stato, è sempre richiesta laforma scritta. Affidarsi a una stretta di mano o a un accordo verbale non ha alcun valore. Anzi, un contratto verbale è affetto danullità assoluta. Questo significa che:
- Il contratto non hanessun effetto giuridico.
- La nullità può essere denunciata sia dall’inquilino (conduttore) che dal proprietario (locatore).
- La nullità può essere rilevata d’ufficio da un giudice, anche se nessuna delle due parti l’ha esplicitamente richiesta.
Inoltre, il documento scritto non è una mera formalità: nelle locazioni parziali deve indicare con precisione quali spazi sono a uso esclusivo dell’inquilino (es. la camera da letto) e quali sono in condivisione (es. cucina e bagno).
L’eccezione degli affitti brevi (sotto i 30 giorni)
Cosa succede se l’affitto dura solo poche settimane? Se la stanza viene affittata per un periodoinferiore a 30 giorni complessivi nell’arco dell’annoallo stesso inquilino, la burocrazia si alleggerisce: viene meno l’obbligo di registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate.
Tuttavia,attenzione a non confondersi: l’obbligo della forma scritta rimane (soprattutto per le locazioni turistiche) e, cosa ancor più importante, rimane l’obbligo categorico didichiarare il reddito percepitonella propria dichiarazione dei redditi.
Ospitalità vs Affitto mascherato: i rischi della “finta cortesia”
È doveroso fare una distinzione tra un affitto vero e proprio e la semplice ospitalità. Accogliere in casa un amico, un parente o un conoscente per pura cortesia è assolutamente legale e non richiede alcun contratto, purchénon vi sia alcun passaggio di denaro.
Se manca il pagamento di un canone, non c’è locazione in nero. Ma attenzione a fare i furbi: mascherare un affitto dietro la facciata dell’ospitalità per evadere le tasse è una mossa molto pericolosa. In caso di controlli, un giudice ha il potere di riqualificare quella presunta “ospitalità” in un contratto di locazione a tutti gli effetti, applicando tutte le sanzioni del caso.
Il conto da pagare: tutte le sanzioni dell’Agenzia delle Entrate
Ma quali sono, all’atto pratico, i rischi per chi affitta senza registrare il contratto entro i canonici 30 giorni dalla stipula? Le conseguenze sono gravissime e colpiscono il portafogli in modo spietato.
La mancata registrazione fa scattare un campanello d’allarme che porta l’Agenzia delle Entrate a irrogare multe salatissime:
- Sanzione sull’imposta di registro:Va dal240% al 480%dell’imposta dovuta. Attenzione: di questa sanzione rispondono in solidosia il proprietario che l’inquilino.
- Recupero delle imposte sui redditi:Il proprietario dovrà versare tutte le tasse evase sui canoni incassati, con l’aggiunta di ulteriori sanzioni e degli interessi di mora.
- Controlli retroattivi:Il Fisco non si ferma al presente. Può procedere all’accertamento dei redditi non dichiaratifino a 5 anni prima.
- Rischio penale: se l’evasione raggiunge cifre significative, la questione smette di essere solo amministrativa e si entra nel campo del reato penale.
La soluzione intelligente: la Cedolare Secca
Prima di cedere alla tentazione del “nero”, è fondamentale fare i conti con gli strumenti agevolati che lo Stato mette a disposizione.
Nella maggior parte dei casi, registrare regolarmente una stanza optando per laCedolare Secca(un regime fiscale agevolato con un’aliquota fissa, solitamente al10% o al 21%) risulta nettamente più conveniente e sicuro. Le tasse da pagare con questo regime sono spesso infinitamente inferiori rispetto al rischio economico e legale a cui ci si espone nascondendo l’affitto al Fisco. Dormire sonni tranquilli, dopotutto, non ha prezzo.
Articolo ed immagine di copertina a cura diStefania Nicoletta Costanzo–Sportpress24.com