L’acquisto di un immobile è sempre un passo molto importante e costituisce un grosso impegno economico. Pertanto, per cercare di ridurre al minimo possibili imprevisti e problematiche varie, è opportuno procedere con delle verifiche preliminari.
In primo luogo occorre verificare l’atto di provenienza dell’immobile, ovvero un documento pubblico, elaborato da un notaio o da un altro pubblico ufficiale, che attesta la legittimità di disposizione del diritto reale sul bene da parte del venditore.
Esistono diverse forme di atto di provenienza:
- la sentenza;
- l’atto di accettazione dell’eredità e atto di successione, qualora il bene provenga da un’eredità;
- l’atto di donazione;
- il contratto di compravendita immobiliare.
Ogni atto deve essere annotato nei registri pubblici, poiché il trasferimento di un diritto reale deve avere evidenza pubblica.
Un ulteriore controllo dovrà riguardare la conformità urbanistica, ossia la conferma che l’immobile sia stato costruito regolarmente e sia munito delle autorizzazioni necessarie.
In particolare, tutto ciò che è stato realizzato deve essere riportato nei progetti depositati e protocollati in Comune, in quanto qualsiasi differenza costituisce un abuso.
Occorre altresì non fare confusione fra la citata conformità urbanistica e la conformità catastale, che è invece un documento che attesta che i dati riportati sulla planimetria catastale siano effettivamente conformi a quelli reali e costituisce una condizione essenziale per stipulare un valido atto di trasferimento immobiliare tra vivi.
Il compratore dovrà poi richiedere il certificato di agibilità rilasciato dal Comune al termine dei lavori di costruzione dell’edificio ed ha lo scopo di accertare che, oltre ad aver rispettato il progetto autorizzato, l’immobile possiede i requisiti minimi di sicurezza per poter essere utilizzato.
Se questo certificato non fosse presente, la sua mancanza potrebbe indicare la presenza di problematiche inerenti l’edificio, pertanto, prima della vendita, è necessario che l’acquirente si rechi in Comune per avere chiarimenti in ordine al motivo per cui l’Ente non lo abbia potuto rilasciare.
Altri documenti da chiedere sono l’attestato di prestazione energetica, contenente una scala di valori, divisa in classi energetiche, che ha lo scopo di rappresentare i consumi dell’immobile che si sta per acquistare; il certificato di conformità degli impianti, rilasciato dalle imprese in caso di costruzione o ristrutturazione, che installano gli impianti idrico, elettrico etc…; la certificazione condominiale che viene rilasciata dall’Amministratore di condominio da cui risulta la situazione del venditore, ovvero la regolarità amministrativa o la presenza di eventuali morosità pendenti sul bene oggetto di compravendita.
E’ bene effettuare una visura ipotecaria per controllare la presenza di eventuali ipoteche o gravami sull’immobile.
Pertanto il consiglio è quello di procedere con ogni e più ampia verifica ancor prima di effettuare la proposta di acquisto, ovvero di subordinare la conclusione dell’affare all’esito positivo dei predetti controlli.
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Articolo a cura dell’Avvocato Stefania Nicoletta Costanzo – Sportpress24.com – (Immagine di copertina a cura della Redazione)
 Stefania Nicoletta Costanzo, avvocato Cassazionista del foro di Roma, iscritta all’ Albo degli Avvocati dal 2001 e all’Albo speciale degli avvocati Cassazionisti dal 2014. Lo studio si trova in Roma – via Cicerone 49, tel 06/3213357, mail: avvstefaniacostanzo@libero.it. L’avvocato esercita la professione da oltre 20 anni con specializzazione in diritto civile: Responsabilità Civile – Risarcimento del Danno – Diritto delle Assicurazioni e infortunistica stradale; Responsabilità Professionale medica, di notai, avvocati, agenti immobiliari, ingegneri etc..; Responsabilità da fatto illecito. Si occupa, altresì, di contrattualistica, recupero credito, esecuzioni, controversie di natura condominiale, diritti reali, diritto di famiglia, controversie tra utenti ed operatori telefonici. Inoltre fornisce assistenza sia nella fase stragiudiziale, che giudiziale. |