Quesiti:
1) Distinzione fra comodato di durata determinata e comodato precario;
2) Obblighi del comodatario;
3) Pagamento delle spese condominiali e non;
4) Aspetti fiscali.
Disciplina
A norma dell’art. 1803 c.c.: “ Il comodato è il contratto con il quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta”.
Il comodato è essenzialmente gratuito ed è un contratto “tipico” disciplinato dagli artt. 1803 e segg. del c.c. che consente ad un soggetto di utilizzare un bene mobile o immobile senza versare alcun corrispettivo.
Ha forma libera in quanto la legge, per la sua validità, non richiede specifici requisiti formali, tant’è che affinché il contratto possa dirsi perfezionato non è necessaria una scrittura privata, ma è sufficiente la consegna del bene da dare in prestito.
Distinzione tra il comodato di durata determinata ed il contratto di comodato precario
Il contratto di comodato può essere distinto a seconda della sua durata in due tipologie:
- contratto a tempo determinato, ovvero il comodato individuato implicitamente dall’art. 1809 c.c.;
- contratto detto “precario”, ossia quello definito dall’art. 1810 c.c. che afferma che se non è stato convenuto un termine né questo risulta dall’uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede.
Gli obblighi del comodatario
Gli obblighi del comodatario sono disciplinati dall’art. 1804 c.c. secondo cui: “Il comodatario è tenuto a custodire e a conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia. Egli non può servirsene che per l’uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa. Non può concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante. Se il comodatario non adempie gli obblighi suddetti, il comodante può chiedere l’immediata restituzione della cosa, oltre al risarcimento del danno”.
Restituzione del bene
La restituzione del bene è dovuta innanzitutto qualora il comodatario non usi il bene con la diligenza richiesta o non rispetti il divieto di concederla ad altri in godimento.
In questi casi potrà anche essere preteso un risarcimento dei danni eventualmente subiti.
Inoltre il recupero del bene può essere preteso dal comodante al verificarsi delle seguenti circostanze: – scadenza del termine pattuito; – qualora non sia stato previsto un termine di scadenza, quando il comodatario se ne è servito per l’uso convenuto; – nel caso dovesse intervenire un bisogno urgente e imprevisto del comodante.
In caso di morte del comodatario, il comodante, nonostante sia stato convenuto un termine di scadenza, potrà esigere dagli eredi l’immediata restituzione del bene.
In caso di morte del comodante gli eredi subentrano nell’obbligo di consentire al comodatario la fruizione del bene fino al raggiungimento della scadenza pattuita o comunque secondo le norme di legge.
Al fine di recuperare il bene che non venga restituito alla scadenza o in caso di inadempimento, il comodante potrà rivolgersi all’Autorità Giudiziaria per la tutela dei propri diritti ed interessi.
Perimento, stima e deterioramento della cosa
L’art. 1805 c.c. prevede che il comodatario è responsabile se la cosa perisce per un caso fortuito a cui poteva sottrarla sostituendola con la cosa propria, o se, potendo salvare una delle due cose, ha preferito la propria.
Il comodatario che impiega la cosa per un uso diverso o per un tempo più lungo di quello a lui consentito, è responsabile della perdita avvenuta per causa a lui non imputabile, qualora non provi che la cosa sarebbe perita anche se non l’avesse impiegata per l’uso diverso o l’avesse restituita a tempo debito.
Se la cosa è stata stimata al tempo del contratto, il suo perimento è a carico del comodatario, anche se avvenuto per causa a lui non imputabile (articolo 1806 c.c.).
Occorre però effettuare una distinzione tra perimento e deterioramento, in quanto l’art. 1807 del c.c. prevede che se la cosa si deteriora per solo effetto dell’uso per cui è stata consegnata e senza colpa del comodatario, questi non risponde del deterioramento.
Inoltre ai sensi dell’art. 1812 c.c. ove la cosa comodata abbia vizi tali che rechino danno a chi se ne serve, il comodante è tenuto al risarcimento qualora, conoscendo i vizi della cosa, non ne abbia avvertito il comodatario.
Chi è tenuto al pagamento delle spese condominiali?
Abbiamo detto che il comodato d’uso è un contratto solitamente gratuito ma questo non vuol dire che le parti non possano pattuire l’apposizione di un onere, a carico del comodatario, come ad esempio il versamento delle spese condominiali.
Pertanto in linea generale sul comodatario gravano le spese di ordinaria manutenzione ( art. 1808 comma 1 c.c.) collegate quindi al godimento e alla gestione del bene ricevuto in prestito, mentre sul comodante, ovvero sul proprietario, gravano le spese straordinarie ( art. 1808 comma 2 c.c.)
In caso di insolvenza del comodatario, il comodante non potrà invocare lo sfratto per morosità previsto per il contratto di locazione poiché tale rimedio della risoluzione del contratto può essere attivato unicamente per i contratti a prestazioni corrispettive.
Il carattere gratuito del comodato non consente al comodante di interrompere il rapporto contrattuale.
Egli potrà agire unicamente per recuperare le somme da lui anticipate.
Altre spese
Il comodatario è legittimato ad eseguire degli interventi che si dimostrino necessari e urgenti per evitare, ad esempio il deterioramento o il perimento del bene ricevuto in prestito, anche senza il consenso del proprietario.
In tal caso potrà chiedere il rimborso delle spese sostenute e in ipotesi di contrasto in merito alla necessità e urgenza dell’esborso, sarà sempre necessario rivolgersi all’Autorità Giudiziaria.
Qualora si tratti invece di interventi che comportino addizioni e miglioramenti (non necessari o urgenti) la restituzione delle somme pagate potrà essere richiesta solo qualora sia stato preventivamente interpellato il comodante e questi abbia dato il consenso a procedere.
Aspetti fiscali
Come sopra esposto, il comodato può essere redatto in forma verbale o scritta.
I comodati di beni immobili sono soggetti a registrazione se:
- redatti in forma scritta: in tal caso la registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data dell’atto;
- stipulati in forma verbale, solo se enunciati in un altro atto sottoposto a registrazione.
Possono essere registrati, inoltre, contratti di comodato gratuito stipulati verbalmente, relativi a immobili, esclusivamente per fruire dell’agevolazione IMU/TASI introdotta dalla legge di stabilità 2016.
Per tali contratti la registrazione potrà essere effettuata telematicamente avvalendosi dei servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate.
In alternativa, la registrazione del contratto di comodato può essere effettuata, da parte dei soggetti non obbligati alla registrazione telematica dei contratti di locazione, presentando presso qualsiasi ufficio territoriale dell’Agenzia delle entrate il modello di richiesta di registrazione atti privati (modello Rap).
Per i contratti di comodato è dovuta l’imposta di registro di 200 euro, inoltre per i comodati in forma scritta è dovuta l’imposta di bollo di 16 euro. L’importo dei contrassegni deve essere di 16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe.
Agevolazione IMU/TASI
La legge di stabilità 2016 (articolo 1, comma 10, della legge 208/2015) prevede che la base imponibile ai fini IMU/TASI possa essere ridotta del 50% per le unità immobiliari (ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9) concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta, entro il primo grado, che le utilizzano come abitazione principale.
Per usufruire di tale agevolazione è necessario registrare il contratto di comodato.
Conclusione
Si tratta di un contratto molto usato soprattutto per concedere un bene a figli / parenti.
Il vantaggio per il comodante è che il contratto può anche non essere registrato e in caso di registrazione sono previsti dei costi fissi.
Inoltre egli mantiene la proprietà del bene.
A carico del comodante resta la TASI e le spese straordinarie.
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Articolo a cura dell’Avvocato Stefania Nicoletta Costanzo – Sportpress24.com –
 Stefania Nicoletta Costanzo, avvocato Cassazionista del foro di Roma, iscritta all’ Albo degli Avvocati dal 2001 e all’Albo speciale degli avvocati Cassazionisti dal 2014. Lo studio si trova in Roma – via Cicerone 49, tel 06/3213357, mail: avvstefaniacostanzo@libero.it. L’avvocato esercita la professione da oltre 20 anni con specializzazione in diritto civile: Responsabilità Civile – Risarcimento del Danno – Diritto delle Assicurazioni e infortunistica stradale; Responsabilità Professionale medica, di notai, avvocati, agenti immobiliari, ingegneri etc..; Responsabilità da fatto illecito. Si occupa, altresì, di contrattualistica, recupero credito, esecuzioni, controversie di natura condominiale, diritti reali, diritto di famiglia, controversie tra utenti ed operatori telefonici. Inoltre fornisce assistenza sia nella fase stragiudiziale, che giudiziale. |