L’acquirente di un immobile occupato da un conduttore moroso può procedere allo sfratto dell’inquilino?
In primo luogo si rileva che a norma dell’art. 1602 c.c.“Il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione”.
Il successivo art. 1603 c.c. prevede che “Sesi è convenuto che il contratto possa sciogliersi in caso di alienazione della cosa locata, l’acquirente che vuole valersi di tale facoltà deve dare licenza al conduttore rispettando il termine di preavviso stabilito dal secondo comma dell’articolo 1596. In tal caso al conduttore licenziato non spetta il risarcimento dei danni, salvo patto contrario “.
Pertanto ai sensi del citato art. 1602 c.c., la vendita di un immobile comporta la cessione automatica del contratto di locazione, senza che sia necessario il consenso del conduttore.
Secondo la Suprema Corte di Cassazione, tale principio vale anche se detta locazione è già scaduta prima del passaggio di proprietà dell’immobile.
I Giudici di Legittimità
In particolare i Giudici di Legittimità, con sentenza del 16.4.2015 n. 7696, hanno ritenuto che l’acquirente di un immobile locato può chiedere lo sfratto per finita locazione cessata prima della vendita, in mancanza di contraria volontà dei contraenti, in quanto la vendita del bene determina di diritto la cessione del contratto di locazione al terzo acquirente, senza necessità del consenso del conduttore, anche nel caso in cui la locazione sia cessata in data anteriore alla vendita
Con la citata sentenza viene precisato che : “L’articolo 1602 c.c., prevede la cessione ex lege del contratto di locazione all’acquirente del bene locato, in forza della quale – ove la locazione sia opponibile al conduttore ai sensi dell’articolo 1599 c.c. – l’acquirente subentra nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, senza necessità’ del consenso del conduttore, in deroga ai principi generali in tema di cessione del contratto di cui all’articolo 1406 c.c. e segg. (Cass. civ. Sez. 3, 9 giugno 2010 n. 13833), essendo richiesta solo la comunicazione della cessione al conduttore.
La deroga
La deroga si giustifica sia allo scopo di agevolare la circolazione dei beni, sia in considerazione del fatto che i diritti del conduttore sono comunque tutelati dal fatto che la prestazione principale del locatore – cioè la concessione del godimento dell’immobile – è già stata eseguita, sicché’ il conduttore non è normalmente pregiudicato nei suoi interessi essenziali dal mutamento della persona del locatore.
Tali principi sono applicabili anche dopo che il contratto sia stato risolto per disdetta o per altra causa, qualora il rapporto non abbia esaurito i suoi effetti (Cass. civ. Sez. 3, 24 luglio 2012 n. 12883..)
Lo scioglimento del contratto
Lo scioglimento del contratto, infatti, non necessariamente comporta l’esaurimento dei rapporti obbligatori fra le parti, ma nella maggior parte dei casi lascia in vita debiti e crediti di notevole rilievo. Soprattutto nelle locazioni immobiliari, allorché’ l’occupazione del conduttore si protragga oltre la data della cessazione del rapporto, sì che rimangono in vita le obbligazioni di lui – ed i corrispondenti crediti del locatore – aventi ad oggetto la restituzione dell’immobile; l’eventuale ripristino dell’immobile stesso nelle condizioni in cui fu consegnato (salvo il deterioramento relativo all’uso normale); il risarcimento dei danni in caso di deterioramento ingiustificato; la disciplina degli effetti delle eventuali addizioni e miglioramenti, etc.. Sopravvivono quindi alla disdetta molteplici rapporti che necessitano di apposita disciplina e che – traendo anch’essi origine dal contratto – vanno disciplinati in base alle norme i cui all’articolo1590 c.c. e segg.(cfr. Cass. civ. Sez. 3, n. 12883/2012).
In questi casi le disposizioni dell’articolo1602 c.c., vengono a coincidere integralmente con il principio generai e per cui la cessione dei crediti non richiede il consenso del contraente ceduto, ma diviene efficace per effetto della mera notificazione a quest’ultimo dell’atto di cessione (articolo 1260 c.c.)…..Nel caso di specie va ribadito il principio per cui, in mancanza di contraria volontà dei contraenti, la vendita dell’immobile locato determina di diritto la cessione del contratto di locazione al terzo acquirente, senza necessità’ del consenso del conduttore, anche nel caso in cui la locazione sia cessata in data anteriore alla vendita (Cass. civ. Sez. 3, 14 gennaio 2005 n. 674; Idem, 9 giugno 2010 n. 13833; Cass. civ. Sez. 3, n. 12883/2012 cit.).
Così definita la disciplina sostanziale, gli effetti processuali sono consequenziali, nel senso che “Per effetto del negozio di cessione del credito, notificato al debitore ceduto, il diritto di credito trasmigra al cessionario con tutte le azioni dirette ad ottenerne la realizzazione, e nell’ipotesi di esercizio di tali azioni da parte del cessionario contro il debitore ceduto non è’ necessaria la partecipazione al processo del cedente” (Cass. civ. Sez. Lav. 18 luglio 2006 n. 16383). Ben può l’acquirente, pertanto, esercitare anche l’azione di sfratto per finita locazione, ai sensi dell’articolo 657 c.p.c., così come avrebbe potuto il cedente e locatore originario “intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto medesimo” (cfr. Cass. civ. Sez. 3, 16 giugno 1994 n. 5851; Idem, n. 12883/2012 cit.)”.
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Articolo a cura dell’Avvocato Stefania Nicoletta Costanzo – Sportpress24.com – (Immagine di copertina a cura della Redazione)
 Stefania Nicoletta Costanzo, avvocato Cassazionista del foro di Roma, iscritta all’ Albo degli Avvocati dal 2001 e all’Albo speciale degli avvocati Cassazionisti dal 2014. Lo studio si trova in Roma – via Cicerone 49, tel 06/3213357, mail: avvstefaniacostanzo@libero.it. L’avvocato esercita la professione da oltre 20 anni con specializzazione in diritto civile: Responsabilità Civile – Risarcimento del Danno – Diritto delle Assicurazioni e infortunistica stradale; Responsabilità Professionale medica, di notai, avvocati, agenti immobiliari, ingegneri etc..; Responsabilità da fatto illecito. Si occupa, altresì, di contrattualistica, recupero credito, esecuzioni, controversie di natura condominiale, diritti reali, diritto di famiglia, controversie tra utenti ed operatori telefonici. Inoltre fornisce assistenza sia nella fase stragiudiziale, che giudiziale. |
