Quesito: E’ possibile vendere un bene ipotecato?
L’ipoteca: brevi cenni
L’ipoteca è un diritto reale di garanzia disciplinato dagli artt. 2808 e segg. del c.c. che attribuisce al creditore il potere di espropriare il bene e di essere soddisfatto con preferenza.
Le caratteristiche principali dell’ipoteca sono: la pubblicità, in quanto l’ipoteca si costituisce con l’iscrizione nei pubblici registri e ciò consente di rendere opponibile l’ipoteca ai terzi; la specialità, perché essa ha per oggetto beni specifici ed è iscritta in relazione a una somma determinata; la indivisibilità in quanto l’ipoteca insiste sull’intero bene.
Esistono tre tipi di ipoteche:
- legale, che riconosce il diritto reale di garanzia al creditore per legge;
- giudiziale, che si ha quando il titolo per l’iscrizione della garanzia è costituito da un provvedimento giudiziale (sentenza o un decreto ingiuntivo);
- volontaria, che è quella concessa dal debitore al creditore in virtù di un contratto o dal terzo datore di ipoteca al creditore.
L’esempio tipico di ipoteca volontaria si ha nel caso in cui il compratore dell’immobile, a fronte di un mutuo concesso dalla banca, iscrive ipoteca sulla casa che acquista, con la possibilità per la banca, in caso di mancato pagamento, di rivalersi sull’immobile.
La vendita di un bene ipotecato
L’art. 2808 c.c. prevede che l’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, “anche in confronto del terzo acquirente”, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione.
Da ciò deriva che il soggetto che acquista casa contraendo un mutuo garantito da ipoteca sulla stessa casa, potrà poi decide di vendere a un terzo. In questo caso, però, la banca che ha concesso il mutuo potrà procedere esecutivamente anche nei confronti del terzo acquirente, per soddisfare il proprio diritto di credito.
Si tratta del cosiddetto “diritto di seguito”. Il bene ipotecato può essere alienato, sottoposto a diritti parziari di godimento a vantaggio di terzi, dato in garanzia ad altri creditori, etc., tuttavia, per effetto dell’iscrizione dell’ipoteca stessa, il creditore ha diritto di attuare la sua pretesa e di farsi pagare con preferenza sul bene ipotecato, anche dopo qualsiasi atto di disposizione che venga compiuto sul bene stesso.
Il terzo acquirente ha comunque la possibilità di evitare la procedura esecutiva estinguendo l’ipoteca o rilasciando l’immobile acquistato ai creditori.
La cancellazione dell’ipoteca
Avviene tramite atto notarile ove il creditore acconsente alla cancellazione e ciò avviene di solito in seguito al pagamento del debito garantito.
In seguito il notaio provvede alla relativa annotazione nei registri immobiliari.
Le spese di cancellazione sono a carico del debitore.
Conclusioni
E’ possibile vendere un bene su cui grava un mutuo ipotecario e ciò può avvenire con tre diverse modalità:
- con l’accollo del mutuo da parte di chi acquista la casa;
- con l’estinzione anticipata del mutuo prima dell’atto di vendita;
- con l’estinzione del mutuo che avviene contestualmente all’atto di vendita.
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Articolo a cura dell’Avvocato Stefania Nicoletta Costanzo – Sportpress24.com – (Immagine di copertina a cura della Redazione)
 Stefania Nicoletta Costanzo, avvocato Cassazionista del foro di Roma, iscritta all’ Albo degli Avvocati dal 2001 e all’Albo speciale degli avvocati Cassazionisti dal 2014. Lo studio si trova in Roma – via Cicerone 49, tel 06/3213357, mail: avvstefaniacostanzo@libero.it. L’avvocato esercita la professione da oltre 20 anni con specializzazione in diritto civile: Responsabilità Civile – Risarcimento del Danno – Diritto delle Assicurazioni e infortunistica stradale; Responsabilità Professionale medica, di notai, avvocati, agenti immobiliari, ingegneri etc..; Responsabilità da fatto illecito. Si occupa, altresì, di contrattualistica, recupero credito, esecuzioni, controversie di natura condominiale, diritti reali, diritto di famiglia, controversie tra utenti ed operatori telefonici. Inoltre fornisce assistenza sia nella fase stragiudiziale, che giudiziale. |
