USUCAPIONE ED ATTI INTERRUTTIVI
1) Cos’è l’usucapione?
2) Quali sono gli atti aventi efficacia interruttiva dell’usucapione?
3) E’ possibile vendere un bene acquistato per usucapione?
L’Usucapione: Artt. 1158 e segg. c.c. Brevi cenni
L’usucapione, è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario che si realizza mediante il possesso continuato di un bene per il tempo stabilito dalla legge.
L’art. 1158 c.c. stabilisce : “ La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni si acquistano in virtù del possesso continuativo per venti anni”.
L’acquisto si realizza in via automatica e può essere oggetto di accertamento in sede giurisdizionale, con sentenza dichiarativa.
Per usucapione possono acquistarsi solo la proprietà e i diritti reali di godimento e tali diritti possono avere ad oggetto tutti i beni corporali (immobili, mobili registrati, mobili, universalità di mobili) ad esclusione dei beni demaniali e dei beni del patrimonio indisponibile dello Stato e degli altri enti pubblici territoriali.
I presupposti affinché si verifichi l’usucapione sono:
1) il possesso del bene (non rileva la buona ovvero la mala fede del possessore) che deve essere a norma del combinato disposto degli artt. 1158, 1167, 1163 c.c., continuo, ininterrotto, pacifico e pubblico;
2) il decorso di un certo periodo di tempo, determinato dalla legge in ragione della natura del bene posseduto.
A tal fine si distingue: l’usucapione ordinaria:
– venti anni per l’acquisto della proprietà dei beni immobili e degli altri diritti reali di godimento sui medesimi (art. 1158 c.c.) e per l’acquisto delle universalità di mobili e dei diritti reali di godimento sulle stesse (art. 1160 c.c.).
– dieci anni per l’acquisto della proprietà dei beni mobili iscritti in pubblici registri e degli altri diritti reali di godimento sugli stessi (art. 1162, 2° comma, c.c.).
– quindici anni per l’acquisto di fondi rustici con annessi fabbricati, situati in Comuni classificati dalla legge come montani, e in Comuni non classificati tali, aventi un reddito non superiore ai limiti fissati nella legge speciale (art. 1159 bis c.c.).
– usucapione abbreviata che si compie con il decorso di un termine ridotto rispetto a quello ordinario, purché sussista un titolo valido ed astrattamente idoneo a trasferire il diritto che sia debitamente trascritto e vi sia la buona fede dell’accipiens al momento dell’acquisto del possesso.
3) l’animus possidendi, ossia l’intenzione, resa palese a tutti, di esercitare sul bene una signoria di fatto, corrispondente al diritto di proprietà (o altro diritto reale di godimento) che si protragga per il tempo stabilito dalla legge, nonché per la stessa durata la completa inerzia del proprietario, il quale si astenga dall’esercitare le sue potestà e non reagisca al potere di fatto esercitato dal possessore.
Atti aventi efficacia interruttiva dell’usucapione
Secondo l’art. 1167 c.c. l’usucapione è interrotta, prima che sia decorso il termine dei venti anni, quando il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno.
In tal caso si parla di interruzione naturale e la privazione del possesso, deve essere effettiva, ossia al possessore deve essere materialmente impedito di continuare ad esercitare il potere di fatto sulla cosa ( ad es. il caso in cui il proprietario rimuova i paletti di recinzione posti in essere dal possessore per poter tornare a gestire il proprio terreno come effettivo proprietario).
L’art. 1167, comma 2, c.c. prevede che l’interruzione si ha per non avvenuta quando il possessore, entro l’anno decorrente dal giorno in cui ha perduto il possesso, abbia intrapreso un’azione diretta a recuperare il possesso, anche se questo sia stato poi effettivamente recuperato in un tempo successivo.
A differenza di quella naturale, l’interruzione civile priva di efficacia il tempo del possesso antecedente all’evento interruttivo, facendo decorrere un nuovo termine.
L’art. 1165 c.c., estendendo all’usucapione le norme generali in tema di prescrizione (artt. 2934 ss. c.c.) “in quanto applicabili”, ivi comprese quelle relative all’interruzione della stessa (artt. 2943, 2944 e 2945 c.c.), tipizza gli atti che hanno efficacia interruttiva del decorso del termine utile per l’usucapione, ovvero:
– la domanda giudiziale: la notificazione dell’atto con cui inizia il giudizio (art. 2943 c.c.) diretto al recupero del possesso interrompe il decorso del tempo utile per l’usucapione, comprese le azioni possessorie e cautelari, l’azione di riduzione e le azioni petitorie con le quali il proprietario chiede che gli sia riconosciuto il suo diritto reale.
– il riconoscimento del diritto altrui da parte del possessore (art. 2944 c.c.) che può risultare anche da una manifestazione di volontà purché univoca ( cfr. Cass. Civ. Sez. II n. 23420/19).
Cosa dice la dottrina
Secondo la dottrina e la giurisprudenza dominante, nonostante l’art. 2943 c.c. menzioni accanto alla domanda giudiziale anche “ ogni altro atto che valga a costituire in mora il debitore”, gli atti di diffida e di messa in mora non sono idonei ad interrompere l’usucapione, anche se effettuate per iscritto, a mezzo di raccomandata con ricevuta di ritorno.
Ciò in quanto tali atti non impediscono l’esercizio del possesso da parte del terzo, che ben può esercitarlo anche in contrasto con la volontà del titolare del corrispondente diritto reale (Cass. civ. Sez. II, 29 luglio 2016, n. 15927).
Per le medesime ragioni, alcuna efficacia interruttiva può essere riconosciuta ai meri atti dispositivi del diritto dominicale, effettuati da parte del proprietario del bene, in favore di terzi.
E’ importante ricordare che l’interruzione non impedisce l’usucapione, ma fa solo in modo che i termini inizino a decorrere da capo.
Quindi in prossimità della scadenza sarà necessario procedere con un ulteriore atto interruttivo.
E’ possibile vendere un bene acquistato per usucapione?
In caso di usucapione accertata giudizialmente, nulla osta alla vendita del bene
Più complessa è invece la questione in ordine all’ammissibilità della vendita di un immobile acquistato per usucapione non accertato giudizialmente.
Secondo una ricostruzione, allo stato attuale minoritaria, ma che aveva trovato in passato anche il sostengo della Suprema Corte di Cassazione, nel caso di mancato accertamento giudiziale dell’usucapione non sarebbe possibile procedere alla vendita dell’immobile; secondo i sostenitori di detta teoria la sentenza accertativa dell’avvenuto usucapione avrebbe natura costitutiva, pertanto l’acquisto del diritto sull’immobile dipenderebbe dalla sentenza stessa.
La tesi maggioritaria ritiene, al contrario, del tutto legittima la vendita di un immobile acquisto mediante usucapione non accertato giudizialmente, evidenziando che nel caso di usucapione l’acquisto si verifica ex lege nel momento in cui si verificano tutte le condizioni richieste dalla legge; la sentenza giudiziale avrebbe quindi solo natura dichiarativa, limitandosi ad accertare un fatto già verificatosi.
Da quanto esposto emerge quindi la piena validità degli atti di trasferimento di immobili usucapiti, ancorchè non accertati giudizialmente, con il conseguente obbligo per il Notaio di prestare il proprio ministero ogni volta che ne è richiesto, trattandosi di atti validi ( art. 27, Legge Notarile).
In particolare il Notaio deve rendere edotta la parte acquirente dei rischi derivanti dall’acquisto di un immobile avente una provenienza di questo tipo, suggerendo eventualmente delle forme di garanzie specifiche per il caso in cui venisse negato l’avvenuto usucapione di quanto venduto.
Si segnala al riguardo la sentenza n. 32147/2018 della Suprema Corte di Cassazione secondo cui la vendita di beni usucapiti, il cui acquisto non sia stato cristallizzato in una pronuncia di accertamento, deve ritenersi consentito e lecito, tuttavia al notaio che redige l’atto sono imposti ben precisi doveri di informazione dell’acquirente, sui rischi che un simile atto traslativo comporta.
Il riconoscimento della validità del trasferimento dell’immobile usucapito, pur in assenza di un preventivo accertamento giudiziale assume quindi rilevanza con riguardo all’art. 28, n. 1, della legge notarile.
Il notaio infatti in ossequio all’obbligo di informazione e di chiarimento nei confronti delle parti, anche ai fini della funzione di adeguamento nella compilazione prescritta dell’atto che gli affida l’art. 47, comma 2, legge notarile, dovrà accertarsi che il compratore abbia ben chiaro il rischio che assume con l’acquisto, per aver fondato l’alienante la sua proprietà sulla maturata usucapione non accertata giudizialmente.
L’acquirente, adeguatamente informato, per una maggior sicurezza del suo acquisto, in assenza delle visure ipocatastali ventennali, può, allora, richiedere specifiche garanzie, oltre quelle ex artt. 1483 e 1484 c.c., oppure preventivare un congruo risarcimento nel caso di esito infelice della vendita, ed il notaio può procedere così alla stipula, riportando nell’atto i dati forniti dalle parti.
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Articolo a cura dell’Avvocato Stefania Nicoletta Costanzo – Sportpress24.com – (Immagine di copertina a cura della Redazione)
 Stefania Nicoletta Costanzo, avvocato Cassazionista del foro di Roma, iscritta all’ Albo degli Avvocati dal 2001 e all’Albo speciale degli avvocati Cassazionisti dal 2014. Lo studio si trova in Roma – via Cicerone 49, tel 06/3213357, mail: avvstefaniacostanzo@libero.it. L’avvocato esercita la professione da oltre 20 anni con specializzazione in diritto civile: Responsabilità Civile – Risarcimento del Danno – Diritto delle Assicurazioni e infortunistica stradale; Responsabilità Professionale medica, di notai, avvocati, agenti immobiliari, ingegneri etc..; Responsabilità da fatto illecito. Si occupa, altresì, di contrattualistica, recupero credito, esecuzioni, controversie di natura condominiale, diritti reali, diritto di famiglia, controversie tra utenti ed operatori telefonici. Inoltre fornisce assistenza sia nella fase stragiudiziale, che giudiziale. |
