IL DIRITTO DI PRELAZIONE CON PARTICOLARE RIGUARDO ALLA PRELAZIONE SUGLI IMMOBILI
Quesiti:
Cosa si intende per diritto di prelazione?
A cosa va incontro il soggetto obbligato in caso di inadempimento?
In cosa consiste la prelazione sugli immobili?
La prelazione legale o convenzionale / volontaria
Il diritto di prelazione consiste nel diritto di essere preferiti ad altri nella conclusione di un determinato contratto, a parità di condizioni.
La prelazione può essere di due tipi: legale nei casi tassativi previsti dalla legge, o convenzionale / volontaria, quando è stabilita da accordi fra le parti.
Nel caso di prelazione, sia legale che convenzionale, colui a favore del quale questa è stabilita (c.d. beneficiario o prelazionario) gode di un diritto potestativo, poiché può decidere se esercitare o meno il suo diritto, mentre, il soggetto a carico del quale grava la prelazione (c.d. concedente o prelazionante) versa in uno stato di soggezione, in quanto è tenuto a preferire il beneficiario della prelazione medesima.
Nel caso di prelazione convenzionale, le parti possono anche stabilire che tale diritto abbia caratteristiche differenti, come ad esempio, che il diritto del prelazionario debba sussistere anche in mancanza del requisito della parità di condizioni.
In tal caso viene definita prelazione c.d. impropria.
Al fine di permettere al beneficiario di esercitare il suo diritto di prelazione, il concedente deve comunicargli la sua intenzione di contrarre tramite la cosiddetta denuntiatio che consiste in una vera e propria proposta contrattuale contenente tutte le condizioni per la sua conclusione ( ad esempio, il tipo di contratto che sarà posto in essere, l’oggetto, il corrispettivo previsto, il termine entro il quale il beneficiario può esercitare il suo diritto).
Ricevuta la denuntiatio, che è l’atto con cui il concedente adempie al proprio obbligo di prelazione, il beneficiario può decidere se esercitare o meno il suo diritto entro il termine indicato in tale comunicazione (c.d. spatium deliberandi).
Scaduto tale termine, se il prelazionario esercita il suo diritto, il contratto si conclude con quest’ultimo, mentre laddove il prelazionario dovesse rinunciare alla prelazione o non comunica di volerla esercitare, il concedente è libero di concludere il contratto medesimo con un qualsiasi altro soggetto.
Cosa succede in caso di inadempimento da parte del concedente?
Occorre distinguere tra prelazione volontaria e prelazione legale.
In caso di prelazione volontaria avente efficacia solo tra le parti che l’hanno convenuta, se il concedente viene meno al suo obbligo, il prelazionario può chiedergli soltanto il risarcimento del danno, non potendo agire in alcun modo verso il terzo acquirente.
La prelazione legale, invece, ha efficacia reale e, come tale, è opponibile ai terzi, pertanto, in caso di inadempimento del prelazionante, il prelazionario ha il c.d. diritto di riscatto (o retratto) e può, quindi, recuperare il bene direttamente dal terzo acquirente.
Casi di prelazione legale
Le ipotesi di prelazione legale sono stabilite dalla legge, sono tassative e sono le seguenti:
– la prelazione ereditaria (art. 732 c.c.);
– la prelazione urbana, sia commerciale (art. 38 l. n. 392/1978) che ad uso abitativo (art. 3 c. 1 lett. g) l. n. 431/1998);
– la prelazione agraria (art. 8 l. n. 590/1965 e art. 7 d.lgs. 228/2001);
-a prelazione nell’impresa familiare;
– la prelazione artistica (art. 60 d.lgs. 42/2004);
-la prelazione sui beni ecclesiastici ( legge 222/1985).
La prelazione sugli immobili : ad uso abitativo (art. 3 c. 1 lett. g) l. n. 431/1998) e commerciale (art. 38 l. n. 392/1978)
Nel presente articolo ci occuperemo della prelazione sugli immobili che è una fattispecie tra le più frequenti e può essere fatta valere, salvo patto contrario:
- in caso di nuova locazione
- in caso di vendita sugli immobili ad uso abitativo
- sugli immobili ad uso commerciale
Prelazione in caso di nuova locazione
E’ notorio che il locatore può inviare al conduttore disdetta alla prima scadenza tra le altre ipotesi quando l’immobile è sito in uno stabile gravemente danneggiato che: debba essere ricostruito; integralmente ristrutturato; radicalmente trasformato.
Una volta ultimato l’intervento edilizio, se il locatore ha intenzione di locare nuovamente l’immobile è obbligato a comunicare al vecchio conduttore le offerte che gli siano pervenute.
Quest’ultimo avrà 30 giorni per pareggiare l’offerta, esercitando così il diritto di prelazione, per tornare a condurre in locazione l’appartamento.
Prelazione in caso di vendita di immobile ad uso abitativo
Se alla prima scadenza di un contratto di locazione ad uso abitativo, il proprietario dell’immobile decide di metterlo in vendita, il conduttore potrà esercitare il diritto di prelazione qualora non sia proprietario di altri immobili ad uso abitativo, oltre a quello adibito a propria abitazione principale.
Pertanto il locatore che intenda vendere il proprio immobile, a parità di condizioni, è tenuto a preferire il conduttore a terzi.
Il proprietario dovrà, quindi, comunicare formalmente al conduttore i dettagli dell’offerta ricevuta e le condizioni di vendita, invitando l’inquilino ad esercitare il diritto di prelazione.
L’inquilino potrà accettare le condizioni entro 60 giorni dandone comunicazione al locatore e nei successivi 30 giorni, decorrenti dal sessantesimo giorno, dovrà versare il prezzo di acquisto.
In caso di mancato adempimento da parte del locatore dei propri obblighi il conduttore ha facoltà di esercitare il diritto di riscatto entro 6 mesi dalla trascrizione della compravendita avvenuta con un soggetto terzo.
La prelazione legale sugli immobili è infatti opponibile a terzi ed il conduttore corrispondendo al terzo acquirente il prezzo pagato (entro 3 mesi) può legittimamente diventarne il proprietario.
La decorrenza del termine dei 3 mesi varia a seconda delle scelte del terzo acquirente che potrà: non opporsi stragiudizialmente, accettando di fatto l’esercizio del diritto di riscatto; non opporsi in sede giudiziale; opporsi in sede giudiziale.
La prelazione in caso di vendita di immobile commerciale
Il diritto di prelazione nel caso di vendita di un immobile commerciale è disciplinato dagli art. 38 e art. 39 della Legge sull’equo canone.
La procedura da seguire è simile a quella per gli immobili ad uso abitativo sopra descritta.
La prelazione urbana non opera nei casi di atti a titolo gratuito, vendita in blocco, permuta o quando il locatore trasferisca l’immobile a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado o in ipotesi la vendita riguardi solo una quota del bene e non l’intero.
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Articolo a cura dell’Avvocato Stefania Nicoletta Costanzo – Sportpress24.com –
 Stefania Nicoletta Costanzo, avvocato Cassazionista del foro di Roma, iscritta all’ Albo degli Avvocati dal 2001 e all’Albo speciale degli avvocati Cassazionisti dal 2014. Lo studio si trova in Roma – via Cicerone 49, tel 06/3213357, mail: avvstefaniacostanzo@libero.it. L’avvocato esercita la professione da oltre 20 anni con specializzazione in diritto civile: Responsabilità Civile – Risarcimento del Danno – Diritto delle Assicurazioni e infortunistica stradale; Responsabilità Professionale medica, di notai, avvocati, agenti immobiliari, ingegneri etc..; Responsabilità da fatto illecito. Si occupa, altresì, di contrattualistica, recupero credito, esecuzioni, controversie di natura condominiale, diritti reali, diritto di famiglia, controversie tra utenti ed operatori telefonici. Inoltre fornisce assistenza sia nella fase stragiudiziale, che giudiziale. |
