La vendita con riserva di proprietà o vendita con patto di riservato dominio. Opponibilità ad eventuali terzi sub acquirenti

Quesiti:

• Cosa si intende per vendita con riserva di proprietà detta anche vendita con patto di riservato dominio?

• Come si fa a renderla opponibile ad eventuali terzi sub acquirenti?

Disciplina

La “ vendita con riserva di proprietà” detta anche “ vendita con patto di riservato dominio” è una forma particolare di vendita in cui il compratore entra in possesso della cosa acquistata, ma non ne acquisisce la proprietà che rimane invece al venditore, fino a quando il compratore stesso non ha provveduto al pagamento dell’intero prezzo pattuito precedentemente dalle parti.

Trattasi di un contratto di vendita disciplinato dall’art. 1523 c.c. che assolve principalmente ad una funzione di garanzia del venditore.

Tale tipo di vendita quindi produce effetti obbligatori immediati ed effetti reali differiti che consisteranno nel trasferimento della proprietà al compratore attraverso il pagamento dell’ultima rata del prezzo.

E’ una tipologia di vendita che può consentire la conclusione di una compravendita immobiliare nei casi in cui l’acquirente non riesce a ottenere accesso al credito bancario.

Attraverso la dilazione (in tutto o in parte) del prezzo, che viene pagato ratealmente, il venditore di fatto finanzia l’operazione di acquisto da parte dell’acquirente. E’ tutelato contro il rischio di inadempimento dal meccanismo della riserva di proprietà.
Fino a qualche anno fa non c’era la necessità di ricorrere a questo tipo di accordi, in quanto era molto più semplice che l’acquirente stipulasse un mutuo bancario.

Oggi, stante le maggiori difficoltà di accesso al credito da parte di molti soggetti, la vendita con riserva della proprietà è un’alternativa che in alcuni casi può essere presa in considerazione.

Essa è disciplinata dal codice civile nell’ambito della vendita di beni mobili.
Come sopra evidenziato, la legge prevede che nella vendita a rate con riserva della proprietà il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna (art. 1523 c.c.).

Nonostante il patto contrario, il mancato pagamento di una sola rata, che non superi l’ottava parte del prezzo, non dà luogo alla risoluzione del contratto, e il compratore conserva il beneficio del termine relativamente alle rate successive (art. 1525 c.c.).

Se la risoluzione del contratto ha luogo per l’inadempimento del compratore, il venditore deve restituire le rate riscosse, salvo il diritto a un equo compenso per l’uso della cosa, oltre il risarcimento del danno.

Qualora si sia convenuto che le rate pagate restino acquisite al venditore a titolo d’indennità, il giudice, secondo le circostanze, può ridurre l’indennità convenuta (art. 1526 c.c.).

La vendita con riserva della proprietà solitamente è utilizzata  nell’ambito della cessione di azienda, che prevede spesso un pagamento rateale del prezzo.

In passato sono stati avanzati dubbi circa la possibilità di applicarla alla compravendita immobiliare. Ciò proprio perché espressamente prevista dalla legge solo nell’ambito della compravendita di beni mobili.

Tuttavia non esiste alcuna norma che ne limiti l’applicazione. Pertanto negli ultimi anni si è sempre più diffusa l’opinione favorevole all’applicazione generalizzata della vendita con riserva di proprietà anche in ambito immobiliare.

In questo caso, l’acquirente assume immediatamente a proprio carico i rischi relativi all’immobile. Ma non ne acquista la proprietà fino al pagamento dell’ultima rata di prezzo.

Spese ed imposte

L’acquirente deve sostenere le spese di manutenzione ordinarie e straordinarie dell’immobile dal momento dell’atto, pur non essendone ancora proprietario.

Le imposte indirette previste per il trasferimento della proprietà dell’immobile (imposte di registro, ipotecarie e catastali, IVA) si applicano al momento dell’atto. Nonostante l’apposizione della clausola di riserva della proprietà.

 Il testo unico dell’imposta di registro, infatti, dispone espressamente che non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva le vendite con riserva di proprietà (art. 27, terzo comma, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131).

Anche nella disciplina dell’IVA la vendita con riserva della proprietà è considerata cessione di beni ai fini dell’applicazione dell’imposta (art. 2, secondo comma, del d.P.R. 663/1972).

Invece, per individuare il momento di decorrenza dei cinque anni richiesti per la tassazione o meno della plusvalenza eventualmente realizzata con la rivendita del bene (art. 67, comma 1, lettera b, del TUIR), secondo l’Agenzia delle entrate assume rilevanza soltanto il momento in cui si verifica l’effetto traslativo, e non quello in cui era stato stipulato l’atto di compravendita (risoluzione 30 gennaio 2009, n. 28/E).

Trascrizione ed opponibilità

Il carattere reale dell’istituto é confermato dalla opponibilità della riserva di proprietà nei confronti dei terzi.

Affinchè il patto di riservato dominio possa considerarsi trascritto e quindi sia opponibile ad eventuali terzi sub acquirenti, non basta che venga trascritta la vendita e che quel patto risulti dal titolo, ma occorre anche che di questo patto sia fatta menzione nella nota e quindi sul registro di formalità.

Dai registri immobiliari deve quindi risultare la presenza di una condizione. Ciò per consentire di tutelare il venditore in caso di atti dispositivi da parte dell’acquirente.

In seguito al completo pagamento del prezzo sarà dunque necessario un atto di quietanza che consentirà di far risultare nei registri immobiliari il venir meno della riserva di proprietà.

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Articolo a cura dell’Avvocato Stefania Nicoletta Costanzo – Sportpress24.com –

Stefania Nicoletta Costanzo, avvocato Cassazionista del foro di Roma, iscritta all’ Albo degli Avvocati dal 2001 e all’Albo speciale degli avvocati Cassazionisti dal 2014. Lo studio si trova in Roma – via Cicerone 49, tel 06/3213357, mail: avvstefaniacostanzo@libero.it. L’avvocato esercita la professione da oltre di 20 anni con specializzazione in diritto civile: Responsabilità Civile – Risarcimento del Danno – Diritto delle Assicurazioni e infortunistica stradale; Responsabilità Professionale medica, di notai, avvocati, agenti immobiliari, ingegneri etc..; Responsabilità da fatto illecito. Si occupa, altresì, di contrattualistica, recupero credito, esecuzioni, controversie di natura condominiale, diritti reali, diritto di famiglia, controversie tra utenti ed operatori telefonici. Inoltre fornisce assistenza sia nella fase stragiudiziale, che giudiziale.