Contratto di locazione “breve” di tipo turistico (inferiore a 30 giorni)
I contratti di locazione breve di tipo turistico, sono una delle tipologie di contratto disciplinate dagli artt. 1571 e segg. del c.c.
A norma dell’art. 4 della L. 50/17 “si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni […] stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa”.
Tale forma di locazione nasce per rispondere ad esigenze di natura turistica e non abitative in senso stretto e non richiede la registrazione del contratto.
E’ una tipologia che si sta diffondendo e che richiede sostanzialmente la sussistenza di tre requisiti:
- deve riguardare immobili ad uso abitativo;
- la locazione deve avere una durata non superiore a 30 giorni;
- il contratto deve essere stipulato tra persone fisiche ovvero ” privati” non titolari di Partita Iva.
Le strutture adibite a locazioni turistiche devono essere dotate di CIR ( Codice Identificativo di Riconoscimento) rilasciato dalla Regione e dal Comune in cui è ubicato l’immobile..
I gestori di tali strutture, entro le 24 ore successive all’arrivo dell’ospite, devono comunicare i dati alla Questura.
Nel contratto è sempre consigliabile inserire una cauzione da restituire al termine del soggiorno, per coprire gli eventuali danni causati all’immobile.
Con la Legge di Bilancio per il 2021 si è stabilito che chi gestisce più di 4 appartamenti in un anno, deve essere titolare di Partita Iva.
Tassazione
Esistono due regimi fiscali per dichiarare il reddito derivante dagli affitti brevi:
a) tassazione ordinaria ai fini IRPEF del reddito ( in tal caso il reddito derivante dagli affitti si cumula con gli altri redditi posseduti);
b) tassazione con cedolare secca pari al 21%.
Contratto di locazione con riscatto
La Legge disciplina, altresì, il Contratto di Locazione con Riscatto ove il conduttore, che versa regolarmente il canone di locazione, trascorso un determinato periodo, ha la possibilità di diventare proprietario dell’immobile.
Il contratto con riscatto non può durare per un arco di tempo superiore ai 10 anni, e si può applicare per qualsiasi tipologia di immobile.
E’ disciplinato dal Decreto Sblocca Italia ( D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014) che trasforma il contratto di affitto in una compravendita e può essere applicato a qualsiasi tipo di immobile.
Al momento della stipula di tale contratto, venditore e conduttore si accordano sul prezzo finale dell’immobile, sulla lunghezza del contratto, con una durata massima di 10 anni e sulla quota mensile da versare che comprende sia la quota dell’affitto, che la quota per l’acquisto dell’immobile.
Possiamo distinguere diverse tipologie di affitto con riscatto:
- con diritto all’acquisto dove il venditore è obbligato a vendere l’immobile, mentre in conduttore può decidere alla fine del contratto, se acquistare o meno;
- con patto di futura vendita, nel quale il conduttore è obbligato all’acquisto e in ipotesi l’affittuario dovesse cambiare idea, la quota mensile versata rimane al venditore a titolo di indennizzo;
- con riserva di proprietà, nel quale il conduttore diventa proprietario del bene una volta versata l’ultima quota mensile: in caso di inadempienza, il venditore può chiedere la risoluzione del contratto e tornare a disporre dell’immobile, ma dee restituire parte della quota già versata dall’affittuario;
- con preliminare di vendita che prevede due differenti contratti: quello di locazione e il preliminare di futura vendita. La trascrizione del preliminare d’acquisto rimane valida per 10 anni dall’inizio del contratto e permette di procedere alla vendita dell’immobile a un prezzo concordato. Si può decidere se il preliminare vincola entrambe le parti o nessuna delle due.
Il contratto di affitto con riscatto puro è la prima tipologia, ovvero un contratto che prevede la possibilità e non l’obbligo di acquisto dell’immobile da parte del conduttore.
Alla scadenza del contratto, quindi, l’affittuario si trova di fronte ad un bivio: acquistare l’immobile o cedere il diritto di diventare proprietario che ha acquistato negli anni.
Se decide di acquistare allora dovrà versare al proprietario una cifra ridotta rispetto a quanto stabilito inizialmente potrà va detratto quanto versato nel corso degli anni.
Se invece decide di non voler riscattare l’immobile, può o continuare a restare quale affittuario o lasciare il bene, a seconda delle esigenze del proprietario.
In conclusione
L’affitto con riscatto costituisce un vantaggio per coloro che desiderano acquistare casa e non possono fornire garanzie per ottenere un mutuo dalle Banche né versare anticipi, ma anche per i proprietari che vogliono vendere un immobile senza urgenza e preferiscono ottenere una buona rendita fissa mensile.
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Articolo a cura dell’Avvocato Stefania Nicoletta Costanzo – Sportpress24.com –
 Stefania Nicoletta Costanzo, avvocato Cassazionista del foro di Roma, iscritta all’ Albo degli Avvocati dal 2001 e all’Albo speciale degli avvocati Cassazionisti dal 2014. Lo studio si trova in Roma – via Cicerone 49, tel 06/3213357, mail: avvstefaniacostanzo@libero.it. L’avvocato esercita la professione da oltre di 20 anni con specializzazione in diritto civile: Responsabilità Civile – Risarcimento del Danno – Diritto delle Assicurazioni e infortunistica stradale; Responsabilità Professionale medica, di notai, avvocati, agenti immobiliari, ingegneri etc..; Responsabilità da fatto illecito. Si occupa, altresì, di contrattualistica, recupero credito, esecuzioni, controversie di natura condominiale, diritti reali, diritto di famiglia, controversie tra utenti ed operatori telefonici. Inoltre fornisce assistenza sia nella fase stragiudiziale, che giudiziale. |
