Il contratto di locazione
Brevi cenni
La locazione di immobile ad uso abitativo è disciplinata dalle norme del Codice Civile, dalla Legge n. 431/1998 e dalle norme ancora in vigore della Legge n. 392/1978 cosiddetta “Legge Equo Canone”.
E’ notorio che il contratto di locazione ad uso abitativo, ha natura consensuale ed è un accordo con il quale un soggetto, detto locatore, si impegna a garantire il godimento di un bene a favore di un altro soggetto, detto conduttore, il quale a sua volta è tenuto a versare periodicamente un determinato corrispettivo, nonché a restituire, alla scadenza, la cosa ricevuta in uso, avendo cura di riconsegnarla nel medesimo stato in cui l’ha ricevuta.
Elementi essenziali del contratto di locazione sono:
a) le generalità dei contraenti;
b) la descrizione dell’unità locata;
c) i dati catastali;
d) il canone locatizio;
e) la durata della locazione;
f) la clausola con cui il locatore dichiara di aver ricevuto l’Attestazione di Prestazione Energetica (APE);
g) la data di stipula.
L’art. 13 comma 1 Legge 431/98, prevede l’obbligo di registrazione a pena di nullità da effettuarsi entro 30 gg. dalla data di decorrenza, salvo che si tratti di locazione avente una durata inferiore a 30 giorni.
Nel nostro Ordinamento Giuridico sono disciplinate diverse tipologie di contratti di locazione ad uso abitativo:
- Contratto di locazione a canone libero (4+4);
- Contratto di locazione a canone concordato o assistito (3+2);
- Contratto do locazione ad uso transitorio;
- Locazione per studenti universitari.
Nel presente articolo verrà affrontato, se pur brevemente, una delle tipologie di contratto ad uso abitativo più diffuse, ovvero quella a canone libero.
Contratto di locazione a Canone Libero (4+4)
E’ una delle tipologie più diffuse ed è disciplinata dall’art. 2, comma 1 della Legge n. 431/98, secondo cui i contratti di locazione non possono avere una durata inferiore a 4 anni, al termine dei quali il contratto si intenderà automaticamente rinnovato alle medesime condizioni per un ulteriore quadriennio, salvo disdetta.
Alla scadenza del secondo quadriennio, le parti possono rinunciare al rinnovo del contratto o chiedere il rinnovo a diverse condizioni.
In tal caso, è la parte interessata che deve inviare all’altra, tramite raccomandata A/R con preavviso di 6 mesi, la propria richiesta.
La parte interpellata a quel punto, entro 60 giorni deve rispondere sempre tramite raccomandata, poiché in caso di mancata risposta e/o di mancato raggiungimento di un accordo, il contratto si intenderà scaduto al termine del (secondo) quadriennio.
Una delle caratteristiche principali è la libera determinazione del canone di locazione.
Recesso anticipato del conduttore
Nelle locazioni abitative l’art. 3 comma 6 della Legge n. 431 /1998 stabilisce che il conduttore può recedere dal contratto di locazione prima della scadenza, dandone comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi, esclusivamente in presenza di gravi motivi che devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione. Inoltre i motivi devono essere “involontari, imprevedibili e sopravvenuti”, quindi relativi ad un evento imprevisto, non dipendente dal conduttore stesso ed insorto dopo la stipula del contratto (es. il trasferimento del posto di lavoro; problemi familiari; la perdita del posto di lavoro; problemi strutturali all’immobile) e pertanto la difficoltà di sostenere le spese di locazione.
Non rappresenta invece un grave motivo di recesso l’acquisto dell’abitazione principale, poiché dipendente da una scelta personale del conduttore e non da un evento imprevisto.
Nel caso in cui il conduttore non sia in grado di documentare il “grave motivo”, il locatore potrà richiedere il rimborso per il danno cagionato costituito dal danno conseguente alla risoluzione anticipata dal contratto.
Recesso anticipato del locatore
La legge prevede anche per il locatore la possibilità di recesso anticipato dal contratto con un preavviso di sei mesi. Tuttavia egli può recedere dal contratto alla prima scadenza (4 anni nel contratto libero e 3 anni nel contratto a canone concordato) solo in presenza di giustificato motivo, (es. qualora abbia bisogno dell’immobile per sé o la sua famiglia; in ipotesi l’appartamento si trovi in un edificio, che deve essere ricostruito o ristrutturato; nel caso in cui vuole vendere l’immobile e non ha a disposizione altri appartamenti, ma in questo caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione).
Laddove, però, entro 12 mesi dalla liberazione dell’immobile non si verifica la motivazione indicata dal proprietario, il conduttore ha la possibilità rientrare nell’alloggio con il precedente contratto o di ottenere il rimborso di 36 mensilità.
Pertanto, riepilogando, mentre alla prima scadenza del contratto, il locatore può recedere anticipatamente dal contratto soltanto se esiste un grave motivo, superata la prima scadenza del contratto, egli può esercitare il diritto di recesso anche in assenza di giustificato motivo, rispettando il preavviso di sei mesi.
Per la risoluzione anticipata del contratto di locazione è necessario versare all’Agenzia delle Entrate un’imposta di registro.
In conclusione
E’ un contratto indicato per chi cerca un immobile come soluzione abitativa principale, ad esempio famiglie che prevedono di rimanere a lungo nello stesso posto.
Inoltre, dal punto di vista del proprietario, é il contratto ideale se l’immobile rappresenta una forma di investimento, quindi non serve nel breve periodo e garantisce un’entrata sicura e costante.
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Articolo a cura dell’Avvocato Stefania Nicoletta Costanzo – Sportpress24.com –
 Stefania Nicoletta Costanzo, avvocato Cassazionista del foro di Roma, iscritta all’ Albo degli Avvocati dal 2001 e all’Albo speciale degli avvocati Cassazionisti dal 2014. Lo studio si trova in Roma – via Cicerone 49, tel 06/3213357, mail: avvstefaniacostanzo@libero.it. L’avvocato esercita la professione da oltre di 20 anni con specializzazione in diritto civile: Responsabilità Civile – Risarcimento del Danno – Diritto delle Assicurazioni e infortunistica stradale; Responsabilità Professionale medica, di notai, avvocati, agenti immobiliari, ingegneri etc..; Responsabilità da fatto illecito. Si occupa, altresì, di contrattualistica, recupero credito, esecuzioni, controversie di natura condominiale, diritti reali, diritto di famiglia, controversie tra utenti ed operatori telefonici. Inoltre fornisce assistenza sia nella fase stragiudiziale, che giudiziale.
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